CAVEAT EMPTOR OU CAVEAT CREDITOR? OS RISCOS CAUSADOS PELA FRAUDE CONTRA CREDORES NO DIREITO BRASILEIRO E O PAPEL DAS INSTITUIÇÕES

Resumo

O Direito Brasileiro concede aos credores de devedores insolventes dois tipos de proteção: uma fundada na Fraude à Execução, e outra fundada na Fraude Contra Credores. No tocante à Fraude à Execução, a jurisprudência tem contribuído para aumentar a segurança das transações, já que exige, para a ineficácia da alienação realizada pelo devedor insolvente, a prévia inscrição de penhora na matrícula do imóvel, e por isso dela não se tratará aqui. Já a Fraude Contra Credores não conta, segundo a opinião predominante, com semelhante requisito. A proteção concedida por esta última baseia-se em uma regra de inalienabilidade, que modifica as regras de propriedade que protegem o direito do devedor: presentes certos requisitos, a alienação pode ser impugnada. Dentre estes requisitos está o consilium fraudis – um elemento subjetivo, que causa incerteza às transmissões imobiliárias, prejudicando credores e o adquirente. A recente Lei Federal 13.097 de 2015 tem por objetivo, com base no chamado “princípio da concentração”, diminuir a assimetria de informações, determinando a reunião de todos os dados relevantes aos negócios sobre imóveis em um único lugar – a sua matrícula no Registro de Imóveis. Como o conhecimento da situação patrimonial do proprietário importa aos potenciais adquirentes do bem, é consequência da nova lei a possibilidade de os credores obterem a inscrição de seus créditos nas matrículas dos bens dos devedores. Com isso,  mostra-se o fortalecimento das instituições que presidem as transações imobiliárias como contribuição fundamental ao incremento deste mercado.